Налог на недвижимость в США

Система налогообложения недвижимости США: основы

Особенности покупки и налогообложения недвижимости в США

1. Федеральное законодательство США позволяет иностранцам владеть недвижимостью: покупать ее, передавать права собственности и т.д. Ограничения на владение могут возникать в отдельных штатах, согласно местным законам. Все налоги на недвижимость выплачиваются владельцами жилья или земельного участка в том округе, в котором они расположены.

2. Многочисленные – и весьма серьезные требования предъявляются к иностранным инвесторам и лицам, продающим недвижимость иностранным гражданам. А объем налоговой документации весьма велик. Власти США стремятся к максимальной прозрачности сделок, поэтому на всех этапах четко контролируют процесс. Задержка отчетности и неуплата налогов может привести к наложению административного штрафа в размере до 25% от рыночной стоимости недвижимости. А также – привести к депортации из страны и даже тюремному заключению.

3. Владеть объектом недвижимости в Америке могут несколько человек.

Это могут быть инвесторы, не являющиеся членами одной семьи, которым принадлежат как равные, так и различные доли владения объектом. Всего в штатах существует около 10 видов договоров купли-продажи недвижимости – и их гибкая структура позволяет оговорить все тонкости будущего владения жильем несколькими инвесторами.

4. Ипотечное кредитование – реальный вариант финансирования покупки жилья для иностранцев в Америке. Для получения ипотеки в банке США потребуется подтверждение наличия стабильной работы, справка о доходах, а также документальное подтверждение благоприятной кредитной истории.

5. Во время заключения сделки купли-продажи стороны могут договориться о том, какая из них какие налоги выплачивает – это разрешено законодательством. Но все расходы по поиску жилья, его регистрации, страхованию, работе титульной компании и риэлторского агентства, оплате госпошлин берет на себя покупатель. Сумма, которую нужно добавить к бюджету при покупке жилья, составляет минимум 2%-5% от его стоимости.

Основные виды налогов на недвижимость в США

Передаточный налог (Transfer Tax) уплачивается во время сделки, после передачи документов на собственность. Как правило, этот вид налога выплачивает продавец, но по совместной договоренности сторон его сумма может быть разделена между обоими участниками сделки – или быть выплачена покупателем. Сумма передаточного налога рассчитывается, исходя из оценочной стоимости «передаваемой» недвижимости – и различна для разных штатов. К примеру, в Калифорнии это $0,55 на каждые $500 стоимости объекта недвижимости.

Налог на недвижимость (Property Tax) в зависимости от округа уплачивается один или два раза в год. Сумма налога на недвижимость рассчитывается на основе оценочной стоимости объекта – и, как правило, составляет 1%-2%. Также, в зависимости от штата, собственники недвижимости ежегодно выплачивают и другие – местные – налоги, которые используются для финансирования учебных заведений, больниц и иных объектов социальной инфраструктуры. Объем и суммы этих налогов утверждаются местными властями.

Налог на прирост капитала / налог на прибыль (Capital Gains Tax) выплачивается собственником при продаже недвижимости. Его сумма основана на размере прибыли: налогом на прирост капитала облагается разница между стоимостью объекта при его покупке и продаже. В том случае, если объект находился в собственности 12 месяцев и более, то ставка на долгосрочный прирост капитала составляет 20%. В том случае, если этот срок составлял менее 12 месяцев, то прибыль облагается стандартными налоговыми ставками, предельная ставка составляет 39,6%.

Данный налог не взимается с владельца недвижимости в том случае, если выставленный на продажу объект является его основным и единственным жильем, а также если он продается по более низкой цене, чем за которую был приобретен. Допустимый доход при продаже составляет $250 000 для одного собственника или до $500 000 для семьи.

Удерживаемый налог (для иностранных инвесторов)

Согласно «Акту об иностранных инвестициях в рынок недвижимости США», иностранцы при продаже недвижимости должны заплатить дополнительный налог, который составляет 10% от стоимости продажи.

Налогообложение аренды

Прибыль от аренды в США облагается на уровне стандартного подоходного налога, предельной ставкой которого является 39,6%. Обычно ставка на доход с аренды находится на уровне 30% от суммы ренты. Но ее можно снизить, списав затраты на содержание жилья. Как это сделать, подскажет риэлтор.

Нововведения

С 2013 года повышены максимальные ставки налога на прирост капитала – с 15% до 20%, а также налогов на наследство и дарение – с 35% до 39,6%. Это, безусловно, сказывается и на владельцах недвижимости.

Три совета инвесторам

1. В каждом штате, а порой, и в каждом городе США существуют собственные налоги. Перед сделкой стоит подробно обсудить со своим риэлтором основные особенности муниципального налогообложения – и выявить все «подводные камни», которые могут возникнуть до, во время и после покупки.

2. Для снижения налогового бремени эксперты рекомендуют оформление американской недвижимости не на частное лицо, а на американскую компанию: Limited Liability Company (LLC) – аналог российского Общества с Ограниченной Ответственностью, траст или партнерскую организацию. У каждой из них есть свои плюсы и минусы, и профессионалы отмечают, что LLC является наиболее удобным вариантом. Его оформление занимает немного времени. Во всех случаях главной целью является структурирование собственности таким образом, чтобы предоставить нерезиденту возможность снизить ставки на прирост капитала от продажи имущества, а также защитить его от налогового бремени в случае смерти владельца.

3. Следует тщательно спланировать сделку. При грамотном подходе, с профессиональной помощью, суммы налоговых выплат можно заметно снизить.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Ирину Симонян, директора по маркетингу компании Henley&Partners и Джефри Рубинжера, специалиста по внутреннему и международному налогообложению юридической компании Bilzin Sumberg (США).

Содержание недвижимости в США

Собственники недвижимости в США тратят на содержание и ремонт жилья в среднем 1–4 % от стоимости объекта в год.

Средние ежемесячные расходы на жилье в Калифорнии составляют 600 долл., во Флориде — 520, в штате — 560, в Техасе — 700. Например, содержание кооперативной квартиры на Манхэттене стоимостью 13 млн долл. обходится примерно в 13 тыс. долл. в месяц. Владельцы дома с двумя спальнями во Флориде тратят примерно 500 долл. в месяц.

Квартира 10 – 30
Дом 15 – 50
Элитная недвижимость 50 – 100

Налоги на недвижимость

Налог на недвижимость (Property Tax) в США оплачивается в окружном суде раз в год. Ставка — в среднем около 1 % от стоимости объекта, но сумма налога варьируется в зависимости от штата. Например, собственники Калифорнии платят в среднем 2 839 долл. в год на человека.

Аризона 1 356
Иллинойс 3 507
Калифорния 2 839
Нью-Джерси 6 579
Нью-Йорк 3 755
Флорида 1 773

С 2013 года повышены максимальные ставки налога на прирост капитала (Capital Gain Rate) — с 15 до 20 %, а также налогов на наследство и дарение (Estate Tax, Gift Tax) — с 35 до 40 %.

Коммунальные расходы

Для дома с тремя спальнями, двумя ванными комнатами и двумя гаражами ежемесячные расходы на водоснабжение составляют 100–150 долл., такая же сумма расходуется и на электричество, а газоснабжение обходится в 100–250 долл.

Зимой на отопление природным газом уходит в среднем около 680 долл., пропаном — 1 700, электричеством — 900. Расходы на кондиционирование составляют около 370 долл. в год.

Стрижка газонов обходится примерно в 80 долл., вынос мусора — в 35–40 долл. в месяц.

Сборы товарищества собственников жилья (Homeowners association fees) составляют 200–400 долл. в месяц. Чем выше класс жилья, и чем больше удобств в доме (бассейн, тренажерный зал и т. п.), тем выше такие сборы.

В электричество обходится в среднем в 75 долл. в месяц, телевидение — в 116, Интернет — в 45, стационарный телефон — в 20–25.

Можно оформить страховку от стихийных бедствий. На нее расходуется от 1 до 5 % в год от стоимости объекта. Это зависит от многих факторов: есть ли угроза затопления, является ли район торнадоопасным и т. д. Страховка на случай пожара стоит 350 долл. в год, а страховка сантехники, электропроводки и кондиционирования — 325 долл. Максимум на страхование уходит до 1 000 долл. в год.

Средняя американская семья тратит 125 долл. в месяц или 1 500 в год на покупку мебели, бытовых приборов, посуды и прочих вещей для дома. На ремонт может уходить до 2 000 долл. в год. Услуги уборщицы обходятся в 75–175 долл. в месяц. Очистка дома от вредителей стоит от 250 до 1 200 долл.

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Налог на недвижимость в США

Система налогообложения недвижимости в Соединенных Штатах Америки имеет много нюансов, большой объем документов, необходимых к предоставлению, серьезную структуру контроля. Помимо этого у каждого штата существует собственная система методов по начислению сумм налогов на недвижимость. Поэтому всем желающим приобрести жилье в США лучше проконсультироваться со специалистами, знающими законодательство государства по налогообложению.

Покупка и налогообложение недвижимости в США

Каждый штат Америки, а иногда и город имеет собственные ставки налогов на недвижимость. Иностранному гражданину, желающему совершить ту или иную сделку, необходимо проконсультироваться у своего риэлтора по особенностям данного муниципалитета, чтобы избежать «подводных камней» в налогообложении, которые могут создать проблемы во время, до и после покупки или продажи жилья.

Налоговые полномочия федерального законодательства

Федеральным законодательством США иностранцам разрешается приобретать недвижимость и проводить процедуру передачи прав на собственность. Однако в отдельных штатах на владение собственностью может возникнуть ограничение в связи с действием местных законов. Это происходит потому, что налоги на земельный участок или недвижимость владелец жилья должен оплачивать в округе, по месту их нахождения.

О требованиях к продавцам и покупателям недвижимости в США

К иностранным инвесторам, решившим приобрести недвижимость в США, а также к ее продавцам предъявляется большое количество серьезных требований. Помимо этого для оплаты налогов потребуется оформление большого количества документов. В связи со стремлением американских властей к прозрачности налоговых сделок с их стороны обеспечивается полный контроль за ними. В случае задержки отчетности или неуплаты налогов на владельца недвижимости накладывается:

  • административный штраф сумма которого составляет около 25 % от рыночной стоимости недвижимости;
  • производится депортация налогоплательщика;
  • тюремное заключение.

к содержанию ↑

О праве владения недвижимостью в США несколькими иностранными гражданами

В США имеется 10 видов договоров о продаже и купле недвижимости. Гибкость их структуры предусматривает нюансы, позволяющие нескольким инвесторам владеть землей. Владельцами недвижимости могут быть:

  • не члены семьи;
  • люди не состоящие в родственных отношениях.
  • им могут принадлежать различные или равные доли владения недвижимостью.

Приобретение недвижимости через ипотечное кредитование

Для приобретения недвижимости через ипотечное кредитование иностранный гражданин получает шанс покупки жилья в Штатах. Для предоставления ипотечного кредитования банки США требуют следующий пакет документов:

  • подтверждение о наличии у иностранного гражданина благоприятной кредитной истории;
  • справку о доходах;
  • справку с места работы.

к содержанию ↑

Выплаты налогов противоположными сторонами при купле-продаже жилья

Законодательство США разрешает продавцу и покупателю жилья оплачивать те или иные налоги по договоренности между собой. Однако часть расходов должен оплатить покупатель. К ним относятся:

  • работу риэлторского агенства и титульной компании;
  • расходы по страхованию, регистрации и поиску недвижимости.

По закону Штатов при покупке жилья иностранные граждане должны добавить к бюджету во время его покупки от 2 % до 5 % от его стоимости.

Об основных видах налогов на недвижимость в Соединенных штатах

Не нужно слишком надеяться на собственные силы в вопросах налогообложения. Следует тщательно планировать любую сделку, связанную с оплатой налогов на недвижимость. Грамотно просчитывая размеры налоговых ставок с опорой на помощь специалистов можно значительно снизить суммы выплат по налогам.

Об оплате передаточного налога

(Transfer Tax) – Передаточный налог, оплачивают при совершении сделки, когда уже переданы документы на собственность. Обычно его должен оплачивать продавец недвижимости, однако в случае, когда между обеими сторонами есть договоренность, оплату могут произвести оба участника сделки или ее может выплатит покупатель. Передаточный налог вытекает из стоимости оценки недвижимости, которую передают. Данная сумма неодинакова для различных штатов. В частности, в штате Калифорния она будет составлять 0,55 $ на каждые 500 $ от стоимости жилья.

О Налоге на недвижимость

(Property Tax) – Налог на недвижимость оплачивают 1 или 2 раза в течение года. В разных округах эта процедура проводится по-своему. Налогом на недвижимость называют сбор налогов, ежегодно выплачиваемый всеми владельцами недвижимости в Штатах. Его величина находится в прямой зависимости от цены на недвижимость (на стоимость земли и выстроенных на ней зданий). Налоги на недвижимость, взимаемые с владельцев недвижимость направляется в местные окружные управления, а не в казну штата. У каждого округа – собственные правила по взиманию налогов на недвижимость и ее ставки. Средства от налогов округ использует на собственные нужды. За счет них содержали:

  • сотрудников, работающих в управлении округа;
  • общественные библиотеки;
  • пожарные участки и полицию;
  • транспортные общественные сети;
  • зоны отдыха, парки;
  • около 65 % налоговых сборов предназначены на развитие школ и образовательных учреждений.

к содержанию ↑

Порядок выплаты налогов на недвижимость

В основе оплаты налогов в США лежит принцип задолженности. Это обозначает, что за 2018 год их будут оплачивать в 2019 году. В соответствии с этим, покупая недвижимость, производят tax proration, то есть, продающая сторона обязана заплатить покупателю налог в сумме, пропорциональной сроку владения недвижимостью. Оплату налогов производят в два приема (не позднее 1 июня и 1 сентября) в равных суммах.

Можно ли не оплачивать налог на недвижимость в США

Неплательщиков налогов в США или людей не очень пунктуально их оплачивающих ожидают не очень приятные последствия:

  1. Пеня за неуплату налога начинается спустя месяц после просрочки.
  2. Затем последует заседание суда, который примет решение продажи долга по налогам.
  3. В течение некоторого времени долг и проценты на него предлагают выкупить.
  4. Если что-то не получится с выкупом, недвижимость можно потерять (scavenger sale, forfeiture sale,tax sale).

Чтобы избежать неприятностей и плачевных последствий лучше оплачивать налог на недвижимость в США своевременно.

О выплате налога на прибыль

(Capital Gains Tax) – налог на прибыль или прирост капитала выплачивает владелец недвижимости во время ее продажи. Его сумма исчисляется из размера прибыли: налог налагается на разницу, полученную между приобретением недвижимости и ее реализацией. В случаях нахождения недвижимости в собственности 12 и более месяцев размер ставки на прибыль будет составлять 20 %. Если же данный срок окажется меньше 12 месяцев, то на прибыль налагаются стандартные налоговые ставки, максимальная из которых составит 39,6 %. Налог не будет взиматься:

  1. В случае, если цена на его продажу ниже той, за которую он был куплен.
  2. Если выставленная на продажу недвижимость – его основная и единственная у владельца.

Допустимая сумма дохода составляет на семью 500 000 $, на одного собственника – 250 000$.

Об удерживаемом с иностранных инвесторов налоге

На основании «Акта о внесении иностранных инвестиций в рынок по недвижимости США» иностранные граждане во время продажи жилья оплачивают сумму дополнительного налога в размере 10 % от стоимости продажи.

О налогообложении аренды

Полученная в Америке прибыль за аренду жилья подлежит обложению стандартным подоходным налогом. Его максимальная ставка равна 39,6 %. Обычной ставкой на доходы от аренды равна 30 % от ренты. Разрешается снизить ее за счет списания затрат, использованных на содержание недвижимости. За консультацией по проведению данной процедуры владелец должен обратиться к риэлтору.

О нововведениях

На владельцах недвижимости сказываются веденные в 2013 году изменения в законодательство по налогообложению. Повышена налоговая ставка на дарение и наследство с 35 % до 39,6 %, а предельные ставка налога на прибыль повышены с 15 % до 20 %.

Чтобы снизить налоговое обременение специалисты советуют оформлять американскую недвижимость на американскую фирму Limited Liability Company (LLC). Она представляет собой траст или организацию партнеров, аналог Российских обществ с ограниченной ответственностью. Все эти организации имеют преимущества и недостатки. По мнению экспертов, самой подходящей считается LLC. На оформление не понадобится много времени. Деятельность организации направлена на помощь нерезиденту в снижении ставки на прибыль от проданного имущества.

Штаты США с самыми высокими и низкими налогами на недвижимость

Налог на недвижимость часто зависит от того, где именно вы проживаете внутри вашего округа, города или района. А если вы собираетесь купить дом в США в ближайшие месяцы, этот налог становится одним из важных факторов при выборе места для покупки.

Налоги на недвижимость в основном идут на финансирование государственных школ и местных служб — полиции, дорожной службы и так далее. Часть вашего ежемесячного платежа по ипотечному кредиту уходит на налог, поэтому, если у вас ограниченный бюджет, более высокая сумма налога на недвижимость может быть обременительной, пишет USA Today.

Например, в Баффало и Сиракузах в штате Нью-Йорк в ежемесячном платеже часть налога часто бывает выше кредитной части из-за высоких налоговых ставок, объясняет Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риэлторов.

Иногда налог на недвижимость взимается на уровне штата, но чаще всего — на уровне округов, городов или районов. Это значит, что у дома на соседней улице может быть более высокое или более низкое налоговое бремя, чем у вас.

Почему налоги на недвижимость различаются

Джоан Янгман, глава департамента оценки и налогообложения в Институте земельной политики Линкольна, приводит один исторический пример, который называет экстремальным. Тем не менее, он реален: два почти одинаковых дома, в одном и том же участке, охватывавшем городскую линию между Конкордом и Боу, штат Нью-Гемпшир, облагались совершенно различным налогом на недвижимость. Ставка налога в Конкорде была примерно в два раза выше, чем в Боу, хотя дети из обоих населенных пунктов учились в одной старшей школе.

Дело в том, что крупнейшим налогоплательщиком в Боу была электростанция, а не жители. В Конкорде домовладельцы несут большую долю налогового бремени. То, сколько владельцев коммерческой, промышленной и коммунальной недвижимости платят налоги в вашем населенном пункте, может повлиять на вашу ставку.

Стоимость жилья также имеет значение. Районы с более высокими ценами на недвижимость могут взимать меньше налогов, но все равно при этом получать большие суммы.

Возьмем Калифорнию и Огайо. В штате Огайо ставка налога на недвижимость является 12 по величине в стране и составляет 1,56%. Средний дом в Огайо, оцененный в 129 900 долларов, приносит 2032 доллара в виде налогов на недвижимость. Но в Калифорнии налоговая ставка намного ниже — 0,81% — 34 место в США — а вот средний дом (оцениваемый в 385 500 долларов) приносит 3104 доллара в виде налога.

Другие налоговые соображения

По словам Янгман, налоги на имущество — это не единственный фактор, который должны учитывать жители. Например, в Бриджпорте, штат Коннектикут, самая высокая ставка налога на недвижимость, но нет местных налогов с продаж или подоходного налога. Бирмингем, штат Алабама, напротив, имеет 11 самый низкий налог на недвижимость, но и множество других налогов, отмечает эксперт.

«Если сложить все вместе, налоговое бремя Бирмингема на самом деле выше, чем у Бриджпорта», — сказала она.

Налоги штата на недвижимость

В целом, эффективная ставка налога на недвижимость для домовладельцев в США составляет 1,2%. При средней стоимости жилья в 178 600 долларов это ежегодный налоговый счет в размере 2149 долларов. В восемнадцати штатах эффективные ставки такие же или выше, чем в целом по стране, а в 32 штатах и ​​округе Колумбия ставки ниже.

Используя данные Института земельной политики Линкольна, USA Today оценили налоги на недвижимость в разных штатах по эффективной ставке налога для домовладельцев, а не по среднему уплаченному налогу, который зависит от общей стоимости жилья. Если вашего штата нет в списках ниже, зайдите на сайт Института Линкольна, чтобы узнать, как обстоят дела там, где вы живете.

Нью-Джерси. Фото: Depositphotos

Штаты с наименее выгодными налогами на недвижимость:

  • Налоговая ставка: 2,35%
  • Средняя стоимость дома: $315 900
  • Средний налог: $7410
  • Налоговая ставка: 2,3%
  • Средняя стоимость дома: $173 800
  • Средний налог: $3995
  • Налоговая ставка: 2,15%
  • Средняя стоимость дома: $237 300
  • Средний налог: $5100
  • Налоговая ставка: 1,97%
  • Средняя стоимость дома: $270 500
  • Средний налог: $5327
  • Налоговая ставка: 1,96%
  • Средняя стоимость дома: $165 800
  • Средний налог: $3248
  • Налоговая ставка: 1,9%
  • Средняя стоимость дома: $136 000
  • Средний налог: $2578
  • Налоговая ставка: 1,85%
  • Средняя стоимость дома: $133 200
  • Средний налог: $2467
  • Налоговая ставка: 1,78%
  • Средняя стоимость дома: $122 400
  • Средний налог: $2174
  • Налоговая ставка: 1,74%
  • Средняя стоимость дома: $217 500
  • Средний налог: $3795
  • Налоговая ставка: 1,63%
  • Средняя стоимость дома: $238 000
  • Средний налог: $3884

Гавайи. Фото: Depositphotos

Штаты с самыми выгодными налогами на недвижимость:

  • Налоговая ставка: 0,27%
  • Средняя стоимость дома: $515 300
  • Средний налог: $1406
  • Налоговая ставка: 0,43%
  • Средняя стоимость дома: $125 500
  • Средний налог: $543
  • Налоговая ставка: 0,49%
  • Средняя стоимость дома: $144 100
  • Средний налог: $707
  • Налоговая ставка: 0,54%
  • Средняя стоимость дома: $231 500
  • Средний налог: $1243

Вашингтон, округ Колумбия

  • Налоговая ставка: 0,56%
  • Средняя стоимость дома: $475 800
  • Средний налог: $2665
  • Налоговая ставка: 0,57%
  • Средняя стоимость дома: $139 900
  • Средний налог: $798
  • Налоговая ставка: 0,58%
  • Средняя стоимость дома: $103 800
  • Средний налог: $607
  • Налоговая ставка: 0,6%
  • Средняя стоимость дома: $247 800
  • Средний налог: $1489
  • Налоговая ставка: 0,61%
  • Средняя стоимость дома: $194 800
  • Средний налог: $1196
  • Налоговая ставка: 0,62%
  • Средняя стоимость дома: $111 400
  • Средний налог: $693

Читайте также на ForumDaily:

Мы просим вас о поддержке: сделайте свой вклад в развитие проекта ForumDaily

Спасибо, что остаетесь с нами и доверяете! За последние четыре года мы получили массу благодарных отзывов от читателей, которым наши материалы помогли устроить жизнь после переезда в США, получить работу или образование, найти жилье или устроить ребенка в садик.

Сейчас мы хотим попросить ВАС о поддержке.

Качественная журналистика требует серьезных финансовых вложений и наши доходы не всегда покрывают расходы на содержание редакции, что ставит под угрозу беспрерывную работу сайта. Мы не вводим платную подписку, чтобы русскоязычные иммигранты в США могли беспрепятственно получать проверенную информацию на родном языке. Но будем благодарны вам за любую сумму, которой вы готовы поделиться для того, чтобы мы могли бесперебойно предоставлять полезную информацию тысячам иммигрантов.

Безопасность взносов гарантируется использованием надежно защищенной системы Stripe.

Так ли страшны налоги на жилье в Америке

Налоговая система в США сложна и многообразна. Налоговый кодекс представляет собой увесистый том в тысячи страниц убористого шрифта и больше по объему, чем все остальные федеральные кодексы США вместе взятые.

Кодекс написан довольно архаическим языком (английским, ес-сно), так что даже не каждый носитель этого языка в состоянии понять многочисленные установки и концепции. А уж подзаконные акты, инструкции, разъяснения и комментарии к налоговому кодексу вполне составят среднего размера библиотеку в каком нибудь российском областном центре.

Ну нет там такого понятия как процент от общего (валового) дохода!

Налогообложение зависит от множества различных факторов, как то:
1. Статус (т,е, семейное положение) налогоплательщика (одиночка; глава семьи; женатая пара, причем подающая одну совместную декларацию или две раздельных).
2. Наличие детей и других иждивенцев.
3. Само собой размеры доходов, но также их ВИДЫ и РАЗНОВИДНОСТИ (работа по найму; активный бизнес и торговля; пассивная деятельность; инвестиционная активность; доходы/убытки от продажи имущества, причем на разные виды имущества налог исчисляется по разному или не исчисляется вовсе; фермерство; доходы/убытки от участия в предприятиях малого бизнеса; аренда; роялти; и т.д. и т.п.).
4. Размеры и типы (см. выше) расходов и убытков, а также отдельные персональные расходы.
5. Всевозможные ограничения и коррекции на списание расходов и налогообложение доходов в зависимости от соотношения всех вышеперечисленных пунктов.

Список не исчерпывающий и может быть многократно расширен.

Дабы оживить столь сухое перечисление, приведу несколько формализованных примеров. Заранее оговариваюсь, что такие простые случаи в реальной жизни крайне редки, но для иллюстрации сойдут.

Все расчеты даны по состоянию налоговых законов на 2011 год, а законы эти меняются каждый год, причем весьма существенно. Кроме того, ограничимся только федеральными налогами, т.к. каждый из 50-ти штатов имеет свою собственную систему налогообложения, или отсутствие таковой и рассмотрение штатных налогов заведет нас слишком далеко.

К тому же они, как правило, незначительны по сравнению с федеральными, ну за исключением некоторых штатов, типа Нью-Йорка или Калифорнии.

Ну, условимся для простоты, что все вымышленные персонажи проживают где-нибудь на Техасщине или во Флоридщине, т.е. в штатах свободных от индивидуального налогообложения.

Сценарий 1. Недавний выпускник колледжа, зарабатывает $60,000 в год. Его единственные расходы, подлежащие списанию – это выплата процентов по студенческому займу в размере $2,500 в год. Его налоговое бремя составит $3,390 налогов на социальное страхование и $8,131 федерального налога на доходы. Т.е. менее 20% от дохода.

Сценарий 2. Незамужняя женщина, воспитывающая двоих маленьких детей. Зарабатывает всего-навсего $16,500 в год. Уплатит $932 налога на социальное страхование и $0 налога на доходы.

Более того, на основании ее налоговой декларации федеральное правительство выплатит ей в виде различных налоговых бенефитов еще $7,112.

Здесь о процентах говорить бессмысленно, т,к, при заработке в $16,500 годовых ее чистый или »посленалоговый» доход составит $22,680.

Сценарий 3. Пожилая семейная пара. Получают государственные пенсии либо по системе социального страхования. За долгую трудовую жизнь обзавелись солидным портфелем акций. Жилье выплачено.

Суммарный размер двух пенсий — $35,000/год, дивиденды по акциям — $45,000 за год. Итого: $80,000 в год. Налог на социальное страхование -$0 (Ноль). Налог на доходы — $44. Повторяю – Сорок Четыре Доллара. Желающие могут поделить эти самые 44 »бакса» на 80 »грандов», дабы подсчитать искомый »процент».

Следует отметить, что подобные »сценарии» встречаются чрезвычайно редко. Как правило, у людей куда более разнообразные структуры доходов и расходов.

А на одну зарплату в этой стране живут разве что российские программисты и мексиканские газонокосильщики, да и то не все.

След. пример несколько ближе к реальной жизни.

Сценарий 4. Муж, жена, трое детей. Он работает каким-то »типа» менеджером среднего звена, или чего то там продает, не важно. Зарабатывает $100,000 в год. Она тоже работает, ну скажем секретаршей страхового агента или помощником адвоката, заработок — $45,000 в год.

Супруги имеют несколько квартир, каковые успешно сдают в аренду извлекая $20,000 в год (чистый налогооблагаемый доход). Другие доходы — $5,000 дивиденды и $3,000 интерес на облигации местного муниципального займа. Итого: $170,000 за год.

Теперь о расходах. Налог на недвижимость (т.е. на дом, в котором семья проживает) — $8,000. Проценты по закладной (это то, что в России почему то называют ипотекой) — $20,000. Взносы в персональные пенсионные фонды раздельно по $5,000 на мужа и жену, всего — $10,000. Также супруги пожертвовали местной церкви $2,000 на всякие богоугодные дела.

Двое старших детей учатся в местном университете и, несмотря на полученные гранты (стипендии), родители вынуждены доплачивать за образование детей, примерно $4,000 на каждого ребенка. Итого расходы на образование составляют $8,000 в год.

Итак, налоговое бремя семьи составит $6,090 налогов на социальное страхование и $14,625 федерального налога на доходы. Т.е. примерно 12,2% от всех доходов. Существенно конечно, но далеко не так уж и болезненно. Я бы даже сказал, что вполне разумно.

нет тут таких наказаний за неуплату налогов, как 25, или 30, или 50 лет тюремного заключения.

Практически все санкции носят чисто денежный характер, т.е. штрафы, и притом довольно весомые.

Существует только одна статья налогового кодекса, предусматривающая заключение под стражу. И то на срок не более 5 лет. И применяется данная мера только к индивидуальным налогоплательщикам, что и понятно, корпорацию ведь в тюрьму не посадишь.

Вот так вот. Господа, и дамы, плиз, перестаньте фантазировать!

Налоги на недвижимость в Европе и США

Готовясь к выплате налогов за недвижимость по новой системе, многие россияне задаются вопросом, во сколько она обходится за рубежом.

В ФРГ налог тесно связан с земельным участком, на котором расположена недвижимость, — по сути, платят не столько за саму квартиру или дом, сколько за землю, на которой он находится.

Сначала налоговая инспекция определяет универсальную стоимость земельного участка в зависимости от нескольких факторов, в том числе местоположения, рассказывает советник адвокатского бюро DS Law Оксана Голубцова. Затем определяется налогооблагаемая стоимость участка — для этого универсальная стоимость умножается на коэффициент, установленный налоговой службой. Далее полученная сумма умножается на «повышающий» коэффициент города, в котором расположена недвижимость. И вот тогда получается сумма налога на конкретный объект.

Например, в Берлине (коэффициент — 8,1) налог составляет более 550 евро в год, в более мелких городах сумма гораздо меньше. В среднем, по данным Tranio.Ru, содержание квартиры требует в Германии около 1,5 тыс. евро в год, дома — до 3,5 тыс. евро.

Жильцы платят ежемесячные взносы за содержание общих помещений – до 50 евро в месяц. Напомним, в России также начала работать подобная программа для капремонта, которая предполагает ежемесячные выплаты. Одной из последних ее приняла Москва, подробней об этом «Газета.Ru» писала ранее.

«Аренда квартиры в Мюнхене вместе с коммунальными услугами и интернетом обходится мне в 1620 евро в месяц», — рассказывает местный житель Юрген. Из этой суммы на электричество приходится 50 евро, на интернет – 20 евро.

Великобритания

В Соединенном Королевстве как такового налога на недвижимость нет, однако при переоформлении прав собственности на имя нового владельца приходится платить довольно большую сумму.

Как рассказала управляющий партнер Evans Анна Левитова, до 4 декабря 2014 года налог начислялся на всю стоимость недвижимости. Теперь нужно платить только налог на часть имущества в пределах каждой налоговой группы.

«По старым правилам, купив дом за £185 тыс., вам пришлось бы заплатить 1% налога на всю сумму — в общей сложности £1,85 тыс. Согласно новым правилам, купив то же имущество, за первые £125 тыс. вы не платите ничего, а за оставшиеся £60 тыс. платите 2%. В результате вы платите £1,2 тыс., сэкономив £650», — приводит пример эксперт.

В то же время в британской налоговой системе есть особенность, связанная с налогом на землю. Его приходится платить, если участок, на котором находится дом, не принадлежит владельцу недвижимости, а находится в собственности землевладельца. «Налог может составлять от £400 до £1000 в год в среднем и зависит от стоимости земли в конкретном районе», — поясняет эксперт.

Кроме этого, в Великобритании нужно платить так называемый Council tax, который не имеет отношения к владению собственностью, — этот налог выплачивается местному органу управления.

С апреля 2015 года нерезиденты при продаже недвижимости будут платить также налог на прирост капитала, чего не было ранее.

Как пояснила Анна Левитова, резиденты облагаются этим налогом очень давно, а нерезиденты были освобождены от него: при продаже недвижимости налогом будет облагаться сумма, на которую увеличится стоимость квартиры от 6 апреля 2015 года (а не от даты приобретения квартиры в собственность) до даты ее продажи.

«У нас большой расход на воду и газ: отопление газовое, плюс вода нагревается тоже газом. В принципе, если говорить про дом, а не квартиру, получается дороже, чем в Москве», — рассказывает жительница Восточного Суссекса Наиля. Для экономии у нее в доме установлены солнечные батареи и сборник для дождевой воды, чтобы потом поливать цветы.

Прибалтика

Налоги в Прибалтике не сильно различаются — они низкие во всех трех странах. Возможно, чуть выгоднее налоговая система Эстонии, считает ведущий эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru Юлия Кожевникова.

В Латвии к жилым домам и квартирам применяется ставка 0,2–0,6% в зависимости от кадастровой стоимости. Коммунальные услуги, например, в квартире в Риге летом обходятся в 40–60 евро в месяц, зимой – в 200–260 евро.

В Литве владельцы домов ежегодно платят земельный налог в размере 1% (или 0,01–4%) от оценочной стоимости участка. За квартиры платят только собственники элитного жилья (стоимостью более 290 тыс. евро) — 1%.

В Эстонии ежегодный налог на недвижимость составляет 0,1–2,5% от стоимости объекта.

«За коммунальные услуги плачу почти 150 евро в месяц при том, что сама квартира обходится в 200 евро. На мой взгляд, это много — при том, что большую часть чека составляет горячая вода, за электричество и отопление еще куда ни шло. Доходы у эстонцев довольно высокие, но они тоже таким раскладам не очень рады», — говорит жительница Тарту Александра.

Ежегодный налог на недвижимость рассчитывается по сложной формуле: ставка налога умножается на коэффициент муниципалитета (1–4,5) и местный коэффициент (1–4,5). Сумма налога составляет около 25 евро в год, говорит менеджер по продажам Tranio.Ru Ирина Кузнецова.

«Фиксированных цен за коммуналку нет, для каждого дома индивидуальную цену устанавливает собственник дома или квартиры в зависимости от состояния этого дома или квартиры, метража, района и т.п. Варьируется она от 70 до 150 евро в месяц. Оценить, нормально это или нет, мне, если честно, сложно. Я вырос в этих условиях, поэтому считаю их стандартными», — говорит житель Праги Родион.

Есть определенный лимит использования газа, света и воды, рассказывает он. «Если ты не доходишь до этой цифры за год, ничего не происходит, ту самую фиксированную цену, минимальную, ты уже гасишь месячными платежами, но если эта цифра больше, чем установлено компанией — поставщиком услуг, то надо доплатить по ценам этой компании», — поясняет местный житель.

Налог на недвижимость в Соединенных Штатах выплачивается владельцем дома или земельного участка в том округе, где располагается собственность. В каждом штате применяются свои ставки налогов, но в основном они колеблются в районе 1% от оценочной стоимости имущества, рассказывает заместитель руководителя московской коллегии адвокатов «Талион» Александр Гурин. Оценка домов и имущества обычно осуществляется каждые три года чиновником округа. Оплата производится один-два раза в год в зависимости от округа.

«Налог на нашу квартиру (рыночная цена примерно $1,8 млн, 2 спальни, 2 ванные) составляет $860 в месяц», — рассказывает Анна из Нью-Йорка. Но этот дом обходится дороже остальных, добавляет она.

Оплата по содержанию дома варьируется от $600 до $2 тыс. в зависимости от того, какими дополнительными услугами в нем можно воспользоваться. Например, в некоторых домах есть бассейны, спортзалы, залы для вечеринок и собственный сад.

Налог на недвижимость в США

Размер налога на недвижимость в разных городах Америки.

Всем привет! Не так давно я снял видео, где рассказал немножко о налогах на зарплату, на доход, объяснил, как эти налоги считаются, как они платятся. А сегодня, я вот читаю комментарии к нашим видео, которые мы снимали, когда смотрели новые дома, если вы не видели, там где-то раньше на канале эти видео были, пройдите и посмотрите. И вот люди задают вопросы насчёт налогов. Люди слышали, что в Техасе большие налоги на недвижимость. Поэтому я сейчас немножко хочу рассказать вообще о этих налогах на недвижимость.

Первая ошибка, которую люди допускают по незнанию, они говорят: «Вот мне только что табличку сбросили, что в Техасе налог 1.83». Налог на недвижимость, он назначен не на уровне штата. И в каждом городе, в каждом краунке эти налоги разные. Вот, например, у меня здесь есть табличка, где хорошо написано процент налогов у нас тут в Area, Dallas-Fort Worth Metropolitan Area.и вот здесь написано, что самый первый – город Addison, прямо возле нас, и Allen тоже рядом, возле нас. Налоги у них, вот Addison и Allen, 2.51%, 2.50%. вот ссылка на эту таблицу — http://www.davedowns.com/dallas-property-tax.htm.

Эти налоги общие, это сумма налогов города, налогов школьного дистрикта – школьной зоны, и налогов county. County – это типа как район или область, наверное. И написано, что, вот Addison город, налог города 0.56%/ Налог школьного дистрикта, вот Dallas ISD, то есть город Addison входит в Dallas school district. И налог school district – 1.58%. Следующий город Allen, там уже свой school district, Allen school district, и налог в Allen school district выше, 1.64%. А налог самого county, вот Dallas county, 0.66%. Collin county, в который входит город Allen и Plano, где мы живём, 0.32%.

И вот вы видите в этой табличке, что налоги каждого города отличаются на несколько десятых или сотых процента. Поэтому, когда говорят, что в Техасе налоги низкие или, наоборот, что в Техасе налоги высокие, это не значит за весь Техас. Вот у нас здесь, в Area, я смотрю, в среднем, от 2.5 до 3 процентов. Хотя вот есть, я смотрю ниже, есть город Double, Oak Lewisville school district, Denton county, там налог 1.97%.

Вы уже подписались на наш Instagram про жизнь в Канаде?

А есть такие county здесь, в Техасе, особенно на юго-западе, где общие налоги вообще 0.67%. это общие – и города, и county, и school district.

Так что, в принципе, всё. Вот такая короткая информация, чтобы вы знали, что налог на недвижимость отличается в зависимости от county, в зависимости от города и в зависимости от школьного дистрикта. Налог на недвижимость, вот 2.51% — это годовой налог.

То есть, к примеру, мне говорят, что: «В Калифорнии налоги ниже». Где-то там кто-то говорил, наверное, Михаил Портнов, что налог 1.20 примерно – это мне сейчас в комментариях пишут. Но опять же, тот дом, который мы смотрели за 350 тысяч здесь, на который налог 2.50% годовых, в Калифорнии, в Силиконовой долине, например, в Купертино, будет стоить два миллиона. И 1.20% процента от двух миллионов в год – это всё равно в два раза больше, чем даже 3% от 350 тысяч в год. так что налоги кажется даже больше, чем в два раза меньше, но, в итоге, заплатится в год чистыми долларами в два раза больше.

Так что обращайте внимание на многие факторы, не только на величину процента, а и на стоимость недвижимости, на школьный дистрикт. Вот, как мы видим, первые две полоски (показывает в таблице), Addison и Allen, Addison — Dallas school district, Allen — Allen school district. Налоги, именно школы, в Allen выше. И в Allen сами школы лучше. Средние оценки школ в Allen где-то 8-10 из 10. В Dallas уже ниже, там 5-6, например. Меньше идёт налогов, меньше платят учителям, и хуже школы.

Так что, чем выше налог, тем, в основном, лучше школы. Потому что самая большая часть налогов на недвижимость, как минимум у нас здесь на местности, уходит школам. Из 2.5% 1.6% только идёт школам, а остальное городу и county.

Особенности налогов на недвижимость в США

Каждый год в Соединенные Штаты приезжают сотни тысяч человек: на учебу, по работе, для ведения бизнеса или просто на ПМЖ. Уезжают в США за лучшей жизнью и наши соотечественники.

Для среднестатистического жителя СНГ Соединенные Штаты – страна исполнившейся мечты: огромные небоскребы, благоустроенные парки, качественные дороги, уютные дома с зелеными лужайками. Не удивительно, что первые эмигранты из СССР, впервые попав в США, считали, что оказались на курорте.

Однако, как показывает жизнь, эмиграция – не курорт, а ухоженные парки и отремонтированные шоссе – результат того, что американцы платят налоги. Новоиспеченному иммигранту сложно понять: платить налоги придется за все, в том числе и за приобретенное имущество.

Налог на недвижимость – диковинка для жителя СНГ. В данной статье поговорим об американском налоге на недвижимость и его особенностях.

Общие сведения

Налог на недвижимость – неотъемлемая часть жизни американцев. Именно этот налог дает средства на финансирование властей муниципалитетов (и отчасти округов и штатов), государственных школ, библиотек, полицейских участков, пожарных частей и отделений скорой помощи. Кроме того, налог на недвижимость идет на поддержание в рабочем состоянии дорог и шоссе, озеленение парков и уборку зон отдыха.

Налог на недвижимость отличается от округа к округу, а это значит, что вы можете:

  • без проблем выбирать, где жить и какой налог платить. Если в семье дети, предпочтительнее купить жилье в районе с хорошими школами. Налог на недвижимость будет выше, но не придется платить за частную школу. Напротив, если детей нет, имеет смысл выбрать район с плохими школами (или вообще без них) и платить меньше.
  • выбрать, с людьми какого класса хотите жить. Налог на недвижимость и стоимость жилья зависят друг от друга. Это позволяет людям примерно одного социального и экономического спектра жить по соседству: богатые – с богатыми, бедные – с бедными. Как результат, низкая преступность и повышенный комфорт жизни.
  • влиять, на качество услуг местных властей. Так как налог на недвижимость рассчитывается исходя из средней стоимости жилья в районе, властям приходится работать, чтобы стоимость жилья росла. Чем чище улицы, зеленее лужайки и благоустроеннее парки, тем больше налогов они получат.

Средний налог на недвижимость разнится от штата к штату. Самый высокий – в Нью-Джерси, Иллинойсе, Нью-Гэмпшире, Висконсине и Техасе. Самый низкий – на Гавайях, в Алабаме, Луизиане, Делавэре и Южной Каролине. Однако, при выборе штата для покупки недвижимости обращать внимание на эти цифры не стоит: платить существенно меньший налог на недвижимость часто можно, купив жилье на другой стороне улицы.

Важно! При покупке недвижимости договоритесь с продавцом о tax proration. Продавец вычитает из стоимости жилья налог на недвижимость, который он обязан заплатить за каждый месяц владения недвижимостью. Не забудьте, что налог на недвижимость платится дважды в год.

Как высчитывается налог на недвижимость

Сначала оценщик определяет среднюю рыночную стоимость жилья на рынке. Например: дом с двумя спальнями и двумя туалетами в данном районе стоит 180 тысяч долларов. Официальная оценка проводится каждые 2-3 года. Владелец недвижимости имеет право подавать заявлении о пересмотре стоимости ежегодно.

Важно! Многие иммигранты не понимают, что налог на недвижимость высчитывается из рыночной стоимости жилья. Даже если вы купили дом за 200 тысяч долларов, а сейчас он стоит 300 тысяч – платить придется исходя из последней цифры.

После того как оценщик определяет среднюю стоимость жилья, для расчета налога берется 33% от стоимости (в отдельных округах это может быть 20-25%, а то и все 10%). Например: дом оценен в 600 тысяч долларов. Для расчета налога берем треть стоимости – 200 тысяч долларов.

Далее применяется коэффициент уравнения. Он может равняться 100%, то есть сумма не поменяется, либо быть меньше – если стоимость жилья в районе слишком высока, или больше – если жилье просело в стоимости. Например: 200.000 x 75/100 = 150.000.

Следующим этапом идут вычеты и льготы. На них могут рассчитывать пенсионеры, военные, лица, которые живут в приобретенном жилье (Homestead Exemption) и другие категории граждан.

Предположим, что вы приобрели жилье и живете в нем. Homestead Exemption в округе 5 тысяч долларов. Получаем 150.000 – 5.000 = 145.000.

На последнем этапе полученная сумма умножается на местную налоговую ставку. Например, в округе налоговая ставка 2%. Получаем: 145.000 x 2/100 = 2900. То есть, налог на недвижимость за год равняется 2900 долларов.

Помощь Feinstein & Partners

Feinstein & Partners – юридическая компания, оказывающая услуги на рынке недвижимости с 2000 года. Наши юристы, адвокаты, брокеры, риэлторы и налоговые консультанты помогут:

  • провести выгодную сделку на рынке недвижимости;
  • уменьшить налогооблагаемую стоимость жилья за счет переоценки рыночной стоимости;
  • снизить налог на недвижимость с помощью льгот и вычетов;
  • решить тяжбы с банками и кредиторскими организациями;
  • грамотно подать налоговую отчетность.

Мы на вашей стороне. Соберем проанализируем необходимую информацию, подготовим кейс для налоговой службы, поможем снизить налог на недвижимость или вернуть ранее уплаченные налоги и т.п.

НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В США

Налог на недвижимость — налоговый сбор, который ежегодно обязаны выплачивать все владельцы недвижимости в Америке. Он напрямую зависит от стоимости недвижимости (стоимость земли и всех строений на земле). Налог на недвижимость в Иллинойсе взимается и идет не в казну штата, а в казну местных окружных управлений. Каждый округ имеет свои ставки, сроки и правила взимания налогов на недвижимость.

На что идет налог на недвижимость в США?

Округ в свою очередь распределяет полученные средства на нужды округа:

  • школы и другие образовательные учреждения (до 65 % всех налоговых сборов)
  • содержания парков и других зон отдыха
  • общественные дороги
  • полиция и пожарные
  • общественные библиотеки
  • содержание органов управления округа

Штат Иллинойс входит в десятку самых » неблагоприятных» для налогоплательщиков. Налоги товары, доходы и недвижимость не самые низкие в Америке (по некоторым данным выше только в Нью Джерси — почетное второе место у Иллинойса). Если начинать разбираться, то есть за что платить. Чикаго и окрестности довольно приятное с точки зрения развитости инфраструктуры, культуры, эстетики место для жизни — а за все хорошее приходится платить. В общем по некоторым данным средняя ставка налога на недвижимости в Иллинойса 2,23 и она продолжает расти. Как же считается налог на недвижимость в США?

Как платятся налоги на недвижимость в Иллинойсе?

Налоги обычно платятся по принципу задолженности, то есть в 2014 году за 2013. Поэтому при покупке недвижимости всегда делают tax proration — продавец платит покупателю сумму налогов пропорционально тому, сколько он в этом году владел недвижимостью (т.е. если сделка в июле, то должен заплатить полугодовую сумму налогов покупателю). Как правило, налоги платятся двумя равными частями до 1 Июня и вторая часть — до 1 Сентября (Cook county — первая часть до первого рабочего дня марта).

Если не платить налог на недвижимость в США ?

Если не платить или платить не вовремя, владельца недвижимости ожидают серьезные проблемы (и они случатся даже быстрее, чем если не платить кредит). Уже через месяц просрочки начнут считать пенни, потом будет суд, долг по налогам продадут, какое-то время долг (с процентами) можно будет выкупить. но в итоге можно потерять недвижимость (tax sale, forfeiture sale, scavenger sale)

Одним словом — налоги на недвижимость надо платить и платить вовремя!

Продажа недвижимости в США: налог на прибыль

Что такое «прирост капитала с продажи недвижимости? Это – первый вопрос, который должен занимать вас при продаже недвижимой собственности в США за более высокую цену, чем вы ее в свое время приобретали.

Выручка – это очень хорошо, но нужно понимать, что на эту сумму тоже полагается налог. Да, даже если уже платите подоходный налог и налог c продажи, прибыль с продажи дома тоже облагается налогом.

В двух словах, налог на прирост капитала – это пошлина, взимаемая с недвижимости, которая пребывала в вашей собственности более года и теперь продается с выручкой по цене.

«Но в отличие от других инвестиций, налог на прирост капитала выигрывает за счет множества исключений, которые могут полностью освободить продавца от этого налога при определенных условиях», — говорит агент компании RE/MAX Кайл Уайт.

Налоговая служба дает возможность каждому гражданину, вне зависимости от суммы доходов, свободу от налогов на первичное, то есть основное, жилье изначальной стоимостью $250 000 и ниже.

«Таким образом, если вы с супругом покупаете дом за $100 000, а через несколько лет продаете за $600 000, то выручка за продажу налогом на прирост капитала не облагается», — объясняет юрист из Нью-Йорка Энтони Парк.

В любом случае нужно доказать, что ваша продажа попадает под этот случай, то есть доказать, что:
— это ваше основное жилье;
— вы числились собственником этого жилья в течение хотя бы 2-х лет;
— вы проживали в этом месте хотя бы 2 года за последние 5 лет.

Если не все из перечисленных вариантов вам подходят, то можно рассчитывать на частичное освобождение от налога на прирост капитала.

Налог на недвижимость в Америке. Каков процент от прибыли?

Какой же кусок откусит Дядюшка Сэм от вашей прибыли, в случае, если базовая (изначальная) стоимость продаваемой недвижимости превышает отметку в $250 000 на человека? Это зависит от налоговой категории, в которую вы попадаете. По новому налоговому закону, процент зависит от ваших доходов:

— вы платите 0%, если: вы – налогоплательщик-одиночка с доходом в $39 375 и меньше; вы – женатая пара налогоплательщиков или кормилец семьи с доходом в $78 750 и меньше.

— вы платите 15%, если: вы – налогоплательщик-одиночка с доходом в границах от $39 376 до $434 550; вы – женатая пара налогоплательщиков с доходом в границах от $78 751 до $488 850; вы – кормилец семьи с доходом в границах от $52,751 до $461,700.

— вы платите 20%, если: вы — налогоплательщик-одиночка с доходом более $434 550; вы – женатая пара налогоплательщиков с доходом более $488 850; вы – кормилец семьи с доходом больше $461 700.

Для тех, кто зарабатывает больше $488 850, максимальная процентная ставка – 20%.
Стоит помнить, что ваш штат может дополнительно облагать недвижимость своим собственным процентом налога на прирост капитала.

Как ремонт может повлиять на налог?

Благодаря тем изменениям, которые вы внесли в свой дом, можно уменьшить процентную ставку налога. Деньги, что вы потратили на любые улучшения жилья, будь то перекладка крыши, пристройка веранды, укладка пола, обустройство подвала, могут быть добавлены к изначальной стоимости вашего дома, чтобы скорректировать ее в итоге.

Например, вы купили свой дом в 1990 году за $200 000, а теперь продаете за $550 000, но за эти 29 лет вы вложили в него $100 000, то эти деньги будут вычтены из актуальной стоимости продаваемой недвижимости. Таким образом, налогом облагается не $350 000, а уже $250 000. А эта сумма попадает в категорию необлагаемого налогом прироста капитала.

Налог на прирост капитала и наследство

Налоговая служба США так же дает возможность воспользоваться опцией «бесплатная база вступления» при наследовании недвижимого имущества. Что это значит?

К примеру, родители купили свой дом годами ранее за $100 000. После их смерти вы получаете его в наследство, а его стоимость уже составляет $1 млн. Его ценовая «база» в таком случае будет составлять именно $1 млн. Обкладываемого налогом прироста, как такового, нет.

Как избежать налога на прирост капитала инвесторам в недвижимость?

Если вы продаете недвижимость, которая не является вашим основным местом проживания (дача, к примеру), то избежать данного налога будет сложнее. Здесь можно будет воспользоваться пунктом «1031 Обмен» Налогового кодекса и, продав один объект недвижимости и, купив на эти деньги другой, оформить это не как сделку продажи, а именно сделку обмена без какой-либо потенциальной прибыли.

«По сути, вы обмениваете один инвестиционный архив на другой», говорит Уайт. Он предупреждает, что в рамках обмена действуют очень строгие временные и процессуальные правила, поэтому желательно все подготовить и продумать заранее со специалистом.

Если вы отказываетесь от бизнеса в сфере инвестиций в аренду недвижимости и вкладываете свои деньги в другое предприятие, то вы будете должны уплатить налог на прирост капитала с прибыли.

Важно! Стоит отметить, что нерезиденты США также обязаны платить налоги, как и граждане Америки или обладатели Грин-карты. Между Россией и США был заключен договор от 17.06.1992 «Об избежании двойного налогообложения» согласно которому отношения регулируются так, чтобы одному и тому же лицу не пришлось оплачивать одни и те же налоги дважды.

Ссылка на основную публикацию